实际是什么意思（名义权利人VS真实权利人）

来源：四川英特信律师事务所【商事法律事业部】

作者：蒋雪萍 张怀瑾

《物权法》在07年颁布生效以来，实际什意思名物权法定、义权物权公示原则已逐渐深入人心。利人在老百姓朴素的真实认知中，房产证上的权利名字是谁，房子就应该是实际什意思名谁的，因此在买卖房产时，义权买受人都会第一时间要求办理房产过户手续，利人拿到本本才安心！真实

但往前追溯到90年代，权利由于当时房产交易市场的实际什意思名不成熟，法律法规的义权不配套，基于交易习惯或缺乏法律常识，利人卖家交付房产，真实买家支付对价，权利整个交易就完成的情况时有发生。

本期给大家分享的即是王慧律师、李书策律师承办的一件返还原物纠纷上诉案，本案由房屋的登记权利人起诉实际租住人引发，审理过程中牵扯出了诸多第三方，进而整个事件的发展脉络、人物关系变得错综复杂，案件的争议焦点也变为了案涉房屋的权利归属~

看到这，估计大部分读者已经晕头转向，实不相瞒，小编第一次看案情时，也是一脸懵逼。为此，小编特意制作了案情、人物关系图表，方便大家阅读：

案情简介

1993年7月28日本案原告朱某通过拆迁安置获得案涉房屋，同年8月10日将案涉房屋出卖给某房产公司。其后某房产公司与某土产公司将案涉房屋作为拆迁安置房安置给了马某，马某又于1997年3月19日将案涉房屋转让给了王某，以上流转过程中均未办理房产过户手续。本案被告陈某、李某从2003年起从王某处承租案涉房屋至今。案涉房屋现存两本房产证，一本是96年由房管局颁给朱某，现存某土产公司手中，一本是16年朱某补办，现存朱某本人手中，两本房产证的登记权利人都为朱某。现朱某以其为房屋所有人的身份向法院提起返还原物之诉，要求实际租住人陈某、李某立即腾退，并承担逾期腾退房屋的使用费。

本案经一审法院审理，支持了原告的所有诉讼请求，判决两被告立即腾退，并承担房屋使用费。

两老口纳了闷了，住了十多年的房子，突然跑出来一个素不相识的“房东”把自己赶走，王某更是欲哭无泪，一审法院在说理中直接认定了王某未取得房屋物权，其随时面临着失去房屋的风险......

一审判决后陈某、李某、王某找到了王慧律师、李书策律师共同代理本案二审上诉，期望能扭转败局。​

​诉讼准备

【王慧律师、李书策律师】接手案件后、通过对案件的基本事实、法律关系、法条依据、证据进行全面的分析评估，找到案件的突破口并形成以下代理意见：

一、朱某时隔二十多年后主张案涉房屋的权利，缺乏其合理性。朱某主张其将房屋抵押并出租给案外人林某，却不能提供与借贷关系、抵押关系和租赁关系有关的任何证据，既不合理也不符合实情。

二、朱某在一审的陈述中，存在多处矛盾或不实，涉嫌不诚信诉讼。2016年8月朱某明知自己不是产权人，仍申请将房产证补办在自己名下，该行为属于恶意登记。朱某曾自称2010年前从未领取过房产证，但在16年却以遗失为由补办，自相矛盾。从一审查明事实来看房屋自1993年起至1997年，一直由马某实际控制、占有和使用，而非朱某所指的案外人林某。

三、从上诉人李某、陈某以及第三人马某、王某、某房产公司、土产公司已经提交的证据来看，足以证明第三人王某对案涉房屋享有所有权，上诉人通过与王某签订租赁合同作为案涉房屋的承租人，依法有权对案涉房屋占有和使用。朱某转让案涉房产为其真实意思表示，其按约交付房屋、房产证等，收取了案涉房屋对价，案涉房屋从97年开始也一直由王某实际控制、占有和使用。

四、从全案证据来看，不论是逻辑推理还是经验法则，就证据的证明力而言，上诉人提交的证据更具证据优势。朱某仅仅依靠16年恶意补办的房产证，不足以证明对案涉房屋的所有权，而上诉人及第三人的证据，不论是运用逻辑推理还是日常生活经验，其证明力都要大于朱某的证据。

五、本案不涉及“物权优于债权”的问题，本案的争议实质是案涉房屋的权利归属，即真实权利人与名义权利人的确定。综合全案来看，本案不是“一物数卖”情形下多个权利人之间的权利冲突问题，而是单一买卖关系项下真实权利人与名义权利人的就案涉房屋权利归属的问题。朱某虽持有案涉房屋的权属证书，但从房屋的实际占有、使用，结合房屋的流转过程，可以得出第三人王某合法拥有房屋物权的结论，因此上诉人作为承租人依法有权占有该房屋并使用。此外，被上诉人起诉的诉讼请求是要求上诉人腾房，理由是上诉人无权占有，但是占有属于物权法调整的范围。所以，本案不存在“物权优于债权”的问题。

综上，代理人认为，案涉房屋真实的权利人为第三人王某，而非被上诉人朱某，上诉人通过与王某签订租赁协议成为承租人，依法有权对案涉房屋进行占有和使用。朱某对案涉房屋不享有任何权利，无权要求上诉人腾退案涉房屋并支付逾期腾房的使用费。

​裁判结果

法院经审理采纳了王慧律师、李书策律师的代理意见，全面否定了一审判决，其认为:案涉房屋经合法流转到王某手中，陈某、李某自03年从王某处承租房屋至今，属合法占有。朱某虽为案涉房屋的登记权利人，但不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明，在当事人有充分证据证明登记错误的情况下，实际权利人可以确认其权利，登记权利人不能行使物上请求权。遂判决：

一、撤销一审法院判决

二、驳回朱某的诉讼请求

至此，该案在王慧律师、李书策律师的代理下，成功扭转了一审判决对委托人的不利影响，切实维护了当事人的合法权益！

实务启示

买了房子却未办理过户的小伙伴，蒋律师只能说你们也是心大，下面几点风险提示希望能让你们赶紧擦亮双眼、认清局势：

一、 根据现行物权法定的原则，房子没过户，原则上就还不是你的，你得随时提心吊胆的提防哪天冒出来个名义权利人给你争房子。

二、在房子未过户的情况下，房屋的登记权利人很有可能将房屋再次出卖给善意第三人，善意第三人一旦支付合理对价并办理了过户，那你的房子可就真的成了别人的了。

三、房屋的登记权利人也可能利用权利外观将房屋抵押出去，到时候法院查封、再执行，你可能就得大费周章的去维权了。

四、同样，即便房屋的登记权利人不去做抵押，但是因其涉诉要被强制执行时，法院也会查询到其名下的房产信息，对该套房屋进行强制执行。

风险提示了还不算完，放心不下你们的蒋律师还有几句忠告：

一、一定要及时办理过户登记，遇出卖人不配合的，可以申请办理过户为由向法院起诉。

二、对于历史遗留问题，在一时半会找不到登记权利人时，要保存好当初的房屋买卖合同、支付对价的凭证、实际占用房屋的证据（如水电费、物管费的缴费凭证、街坊邻居的证明等），并可主动发起确权之诉。

三、遇因名义权利人的行为导致房屋被法院查封、强制执行的，要及时向法院提起执行异议，维护自身权益。

​相关法条

《中华人民共和国物权法》

第十九条 不动产更正登记和异议登记

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第三十三条 物权确认请求权

因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）

第二条

当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十五条 执行异议

当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

第二百二十七条 案外人异议

执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释

第三百一十一条

案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

第三百一十五条

案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分。申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，人民法院可以准许。 被执行人与案外人恶意串通，通过执行异议、执行异议之诉妨害执行的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十三条规定处理。申请执行人因此受到损害的，可以提起诉讼要求被执行人、案外人赔偿。

最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定

第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

声 明

本文仅供学习探讨，不构成律师与读者之间建立任何法律服务关系，也并非律师对有关问题出具的正式法律意见。读者如有任何问题，应及时联系本所律师进行咨询。